“Nuk do të ndërtohet më në Tiranë pa u shitur apartamentet që janë bosh” , ishte premtimi i Erjon Veliaj në vitin 2015, kohë kur u zgjodh kryebashkiak i Tiranës. Që nga ajo periudhë e deri më sot ndryshimet në kryeqytet janë drastike, jo vetëm me objekte banimi, por edhe me kulla të larta shumëkatëshe.
Albina Hoxhaj
“Nuk do të ndërtohet më në Tiranë pa u shitur apartamentet që janë bosh” , ishte premtimi i Erjon Veliaj në vitin 2015, kohë kur u zgjodh kryebashkiak i Tiranës.
40 mijë apartamente banimi janë bosh në Tiranë. Ato nuk shiten dhe as nuk jepen me qira. Pavarësisht se apartamente ka dhe po ndërtohen çdo ditë ende ka banorë pa një çati mbi kokë, kjo për shkak të kostos së lartë e cila është e papërballueshme për qytetarët. Rritja e çmimeve të referencës është një ndër arsyet që çoi në këtë situatë.
Qeveria ndryshoi çmimet referenciale për 32 zonat kadastrale të Tiranës në 2023. Vlera referuese e taksueshme për metër katror u rrit nga 5 e deri në 76%. Më këto ndryshime çmimet në 13 njësitë administrative u rritën nga 29 deri në 73%. Ndikim pati edhe rritja e çmimit të lëndëve të para në ndërtim, megjithatë është e pajustifikueshme që oferta në treg është më e lartë se kërkesa, ndërsa çmimet mbeten të larta.
Luks të blesh një shtëpi
Eureljo Çela ishte vetëm 13 vjeç kur vendosi të largohet nga Shqipëria. Ishin festat e nëntorit dhe ai u largua pa i treguar askujt. Udhëtimi zgjati një javë në këmbë e më pas arriti në Lamia të Greqisë.
“Familja ime nuk dinte asgjë, telefona nuk kishte. Rruga ishte e vështirë. Ishin ditë të ftohta dhe kur u nisa shumë gjëra nuk i dija”, tregon ai. Sot është 37 vjeç është i martuar dhe ka dy djem. Pas shumë viteve punë, ai vendosi të rikthehet në vendin e tij dhe të blejë një shtëpi në Tiranë, por pasi u interesua, pa se kostoja ishte aq e lartë sa nuk mund ta përballonte.
“Doja të jetoja në vendin tim. Të blija një shtëpi e mbase të hapja dhe një dyqan, por kur u interesova mbeta pa fjalë. E braktisa për herë të dytë këtë vend, por këtë herë përgjithmonë”, thotë ai.
Me kursimet mund të blinte vetëm një shtëpi 1+1, hapsirë e pamjaftueshme për të, ndërsa për biznesin as që bëhej fjalë. “100 milionë ishte 1+1. Është çmenduri!”, përfundon ai.
Historia e tij nuk është e vetmja, por ka qindra të ngjashme në vendin tonë, jo vetëm nga emigrantët. Edhe çiftet e reja e kanë mision të pamundur, madje druhen të marrin edhe kredi për të pasur një çati mbi kokë. Gjithë ky kaos me çmimet shkon në raport të zhdrejtë me ndërtimet e reja që po kryhen ku oferta është shumë më e madhe se kërkesa.
Lejet nuk kanë fund
Që nga 2015 lejet e ndërtimit kanë njohur rritje vit pas viti duke kulmuar në vitin 2022 ku ndërtimi i kaloi 1.8 milionë metra katrorë për ndërtim. Rekordi u shënua në tremujorin e dytë kur u dha leje ndërtimi për një sipërfaqe prej 800 metrash katrorë. Ndërtimet vijuan edhe më tej në vitet 2023 dhe 2024.
| IV – 23 | I – 24 | II – 24 | III – 24 | IV-24 | |
| Tiranë | 430.169 | 231.968 | 666.672 | 684.845 | 348.642 |
Ndërtimet në Tiranë në tremujorin e katër të 2023 dhe gjatë gjithë vitit 2024 e shprehur në metër katrorë
“Lulëzojnë” kullat shumëkatëshe
Në kryeqytet nisi një tjëtër fazë, ajo e ndërtimit të kullave shumëkatëshe lejet për të cilat u dhanë nga Këshilli Kombëtar i Territorit. Duket se projektet janë hartuar me shpejtësi dhe në çdo mbledhje të KKT-së janë aprovuar lejet e ndërtimit. Me sy të lirë e shohim që sot Tirana ngjan me një “pyll betoni”.
Këshilli Kombëtar i Territorit, ka miratuar disa leje ndërtimi për kulla shumëkatëshe në çdo skaj, disa kanë nisur të ndërtohen ndërsa të tjerat ende jo. Vetëm në qëndër të Tiranës do të ndërtohen disa kulla. Po ashtu, në rrugën “Dritan Hoxha” do të ndërtohen kullat më të larta me 44 kate dhe 55 kate. Një tjetër vendim nga Këshilli Kombëtar i Territorit pritet për të vijuar ndërtimi i “Tulipanit të Tiranës”, një tjetër kullë 40 kate të lartë, me sipërfaqe ndërtimi rreth 35 mijë metra katrorë në afërsi të ish stadiumit “Dinamo”, pranë Fakultetit të Inxhinierisë. Këto janë vetëm disa nga ndërtesat që pritet t’i shtohen kryeqytetit, lista është e gjatë. (Vendimet e KKT, lista e kullave) Ka një plan të miratuar, i cili përfundon në vitin 2030, por duket se ky plan nuk i ka shërbyer Tiranës.
157-fishohen të ardhurat në Bashkinë e Tiranës
SPAK e akuzon kryetarin e Bashkisë erjon Veliaj për veprat penale të “korrupsionit pasiv të funksionarëve të lartë shtetërorë ose të zgjedhurve vendorë”, në 9 raste si dhe “pastrimit të produkteve të veprës penale ose veprimtarisë kriminale”. Ndaj bashkëshortes së tij, Ajola Xoxa, rëndojnë akuzat korrupsion pasiv, pastrim parash e fshehje pasurie. Po ashtu 5 biznesmenë akuzohen nga SPAK për veprën penale korrupsion aktiv, pasi sipas Prokurorisë së Posaçme i kanë dhënë ryshfet Veliajt për të marrë fonde publike dhe leje ndërtimi.
Pas arrestimit të Veliajt kryeministri Edi Rama u paraqit menjëherë në bashki. Kreu i qeverisë zhvilloi një mbledhje në sheshin “Skënderbej” me punonjësit e bashkisë me 20 shkurt, ku ndër të tjera u ndal edhe tek lejet e ndërtimit. Sipas Ramës kjo është një akuzë e ngritur ndaj Veliajt pa prova.
“Lejet e ndërtimi nuk janë privilegje, favore që i bën kryetari i bashkisë, janë të drejta zhvillimi të pronarëve e investitorëve së bashku. Cilido që akuzon për ryshfet në dhënien e lejeve të ndërtimit pa prova, thjesht ose e ka bërë vetë, ose do ta bënte vetë po ta kishte në dorë”, tha Rama.
“…edhe kur shohin kulla të njëjtën gjë mendojnë. Vetëm se sa përqindje merret nga këto leje ndërtimi”, vijoi Rama duke treguar se vetëm nga taksa e ndërtimit në 10 vitet e fundit të ardhurat në arkën e bashkisë janë shumëfishuar.
“Në 10 vitet e fundit, të ardhurat e Bashkisë së Tiranës, janë rritur 9-fish. Kanë qenë 30 mln euro kur Bashkia gërhiste, vjet 271 mln euro të ardhura. ”.
Faktoje ju drejtua me një kërkesë për informacion Bashkisë së Tiranës, pët t’i kërkuar informacion lidhur me lejet e ndërtimit që janë dhënë gjatë 10 viteve të fundit. E-maili u dërgua me 7 mars, u protokollua me 10 mars, por deri në momentin e publikimit të këtij shkrimi nuk morëm asnjë përgjigje.
‘Tirana ka një tufë letrash, por nuk ka plan‘
Urbanistët i shohin me shqetësim ndërtimet pa kriter në Tiranë. Gentian Kaprata thotë se sipërfaqja e ndërtimit është 5-fishuar nëse e krahasojmë me vitet 90′.
“Në Tiranën e pas vitit 2015 janë dhënë mbi 10 mln metër katrore ndërtim për banim, që janë jashtëzakonisht shumë. Për ta kuptuar sa shumë mjafton të themi që në vitin 1990 në Tiranë kishte rreth 2 mln metër katrorë për banim. Pra vetëm në 8 vitet e fundit Tirana e ka 5-fishuar, ose i ka shtuar edhe 5 herë më shumë sesa kishte në vitin 90, kohë kur në Tiranë numëroheshin ndërtime që nga viti 1800 e deri në kohën e socializmit”.
Kullat sjellin zhvillim. Ky është një argument i sjellë shpesh herë në vëmendjen e qytetarëve duke nënkuptuar se kjo është një e mirë që i bëhet vendit. Por për urbanistin kjo nuk është e vërtetë.
“Kullat janë ndërtesa dhe ndërtesat nuk mund të sjellin zhvillim. Zhvillim sjell sipërmarrja njerëzit, punë e tyre iniciativat e reja, zgjerimi i iniciativave të ndryshme ekonomike por jo kullat.kullat janë një tipologji e re ndërtimi shumë e gabuar për Tiranën për shumë arsye”.
Lidhur me planin urbanistik, Kaprta thotë se juridikisht Tirana e ka një plan, por ai është thjesht në letër.
“Sigurisht Tirana ka një plan juridik, pra ka një tufë letrash të llojeve të ndryshme nga tabakët e mëdhenj deri te formati A4, të cilat juridikisht konsiderohen, janë miratuar në KKT, në institucionin më të lartë të shtetit në lidhje me planifikimin dhe zhvillimin e planifikuar, por që nuk kanë asnjë vlerë. ”, thotë ai.
Nëse merren në shqyrtim shifrat, raporti i banorëve që jetojnë në kryeqytet me sipërfaqen e ndërtimit rezultojnë të dhëna alarmante.
“Në 2017 e mbrapa Tiranës i janë shtuar 10 mln metër katrorë ndërtime, 250 metër katror për çdo banorë të ri të ardhur në Tiranë, një shifër e jashtëzakonshme, jo normale. Mesatarja e banimit në europë është rreth 30 metër katror”, nënvizon ai.
Sipas tij, duhet shtuar edhe fakti që Tirana e madhe është shtuar me 40 mijë banorë, por Tirana e parë para reformës territorial është zvogëluar me 29 mijë banorë çka e thellon akoma më shumë këtë bum të madh ndërtimor totalisht të pajustifikuar në kuptimin e saj të parë.
“Ndërtimi në Tiranë nuk është për arsye strehimi apo zhvillimi, ndërtimi në Tiranë është për të pastruar parat e krimit të organizuar, për t’i parkuar këto para. Krimi i organizuar shtetëror apo privat do vende ku t’i parkojë paratë se s’do t’i ketë kesh dhe nuk mund t’i çojë nëpër banka, i kthen ne apartamente, dyqane”, argumenton urbanisti.
Ndërkohë që oferta rritet, kërkesa zvogëlohet në të gjitha aspektet ç’ka tregon se ka diçka që nuk shkon, pasi nuk ka logjikë ekonomike.
“Rritja e popullsisë kërkon rritjen e hapsirave, por edhe rritja e mirëqënies, nuk ndodh në Shqipëri. Në Shqipëri është tejkaluar prej kohësh ai minimum i hapsirave që i duhet një personi për të banuar ose për të kryer aktivitete të tjera jetësore”, përfundon Kaprata.
Në ndërtim u “parkuan” paratë e pista, s’ka zhvillim
Për ekspertin e ekonomisë Zef Preçi rritja e sipërfaqeve të ndërtimit në Tiranë është rezultat i një sërë faktorësh.
“Duhet parë si rezultante e një numri faktorësh të tillë si: të ardhurat informale dhe kriminale kryesisht nga kanabizimi në fillim dhe më vonë edhe nga trafiqet ndërkombëtare të drogës, akumulimi i kapitaleve nga biznesi, shtimi i përfitimeve korruptive nga elita politike qeverisëse, nevojat e ligjshme të familjeve për më shumë sipërfaqe banimi, etj”, thotë ai.
Por jo vetëm kaq, ekonomisti shikon edhe element të tjerë të cilët ngrenë pikëpyetje të mëdha.
“Artikulimi më shumë se një herë nga kryeministri Rama i amnistise fiskale, të aseteve dhe asaj penale, gjë që në të vërtetë ka ndodhur, mungesa e vizionit për zhvillimin dhe shkelja e përcaktimeve në planet e përgjithshme të zhvillimit urban sidomos në Tiranë, një numër aktesh ligjore të dyshimta siç janë ato për investimet strategjike, turizmin, etj. në thelb kanë cënuar rëndë edhe sigurinë juridike të pronës në tërësi.”
Teoritë ekonomike në lidhje me çmimet ofrojnë vetëm një shpjegim të gjithëpranuar: raportin midis kërkesës dhe ofertës. Nëse, shohim rezultatet e Censit 2023, Shqipëria rezulton se vendi ka 2 milionë e 412 mijë banorë, pra popullsia është tkurrur me 409 mijë në krahasim me 2011. Ky faktor nuk shihet kurrsesi si nxitje për shtimin në disa tetë apo nëntë milionë metra katrore sipërfaqe ndërtimi në Tiranë prej asaj kohe.
Po kështu, në vitin 2023, numri i banesave vetëm për qëllime banimi, (jo për biznes etj.) ishte 1,082,529 me rritje 7.4% nga viti 2011. Të dhënat e detajuara për popullsinë dhe banesat në Bashkinë e Tiranës tregojnë për zhvendosje të mëdha të popullsisë nga qyteti në ish-komuna dhe në fshat. Pakësimi i popullsisë në kufijtë e bashkisë së qytetit ka qenë në zhvillim të kundërt me volumet e larta të ndërtimit brenda qytetit me kulla dhe komplekse pallatesh.
“Kërkesat e qytetarëve dhe bizneseve janë plotësuar hap mbas hapi dhe nuk ekziston një kërkesë aq e madhe sa të imponojë një rritje kaq të madhe të çmimeve e aq më pak mbetjen e tyre në këto nivele që janë sot. Gjatë kësaj periudhe është zhvilluar një garë e heshtur midis biznesit, krimit të organizuar me elitën politike qeverisëse për pushtimin e tokave dhe trojeve. E gjithë kjo ka si rezultat të saj çmimet e rritura dhe pa lidhjen dhe kushtëzimin e duhur me koston e ndërtimit, tatim-taksat përkatëse dhe kërkesë – ofertën në terësi.”
Ndikimi i këtij pozitiv i këtij sektori në ekonomi ndodh kur politikat janë të qarta dhe hapat që ndërmerren nuk thyejnë rregullat e tregut siç është raporti kërkesë-ofertë.
“Sektori i ndërtimit është i madh, ka një lidhje të fortë me industri të tjera, ai është një sektor kyç që mund të ndikojë në zhvillimin ekonomik. Por kjo ndodh kur politikat shtetërore synojnë zhvillimin e infrastrukturës në lidhje me sektorin e shëndetësisë, transportit, arsimit, etj. dhe nuk janë mundësi thjesht për pompimin e parave të pista në ekonomi dhe për parkimin e tyre me qëllim legjitimimin në periudhat e ardhshme.”
Ish-prokurori: Nga arat me kanabis në sheshet e ndërtimit
Dyshime për pastrimin e parave në këtë sektor janë hedhur edhe nga ish-prokurori Eugen Beçi.
“Informaliteti korrupsioni janë bërë një dhe e kanë bërë më të lehtë këtë aktivitet kriminal. Fakti që prej vitesh shtohen ndërtimet dhe shtohen bisnesmenët e kësaj fushe, duke e ndërthurur me të shkuarën e tyre e kupton lehtë, që nga arat me kanabis kanë mbërritur në sheshet e ndërtimit. Po ata njerëz, kontigjent për trafik narkotikësh thjesht kanë marrë emrin e ndërtuesit”.
Në këtë situatë alarmante a duhet të ishin kryer hetime apo është e vështirë të hetohet aktiviteti kriminal? Ish prokurori thotë se çështja është komplekse.
“Në të vërtetë hetimi pasuror që është mekanizmi kryesor i luftës kundër pastrimit të produkteve kriminale, nuk është se ka patur të njëjtin ritëm me hetimet penale klasike. Kjo për shumë arsye. Mbi të gjitha për faktin se korrupsioni i lartë dhe inkriminimi i shumë mekanizmave e subjekteve të administratës e pengon efikasitetin në këto hetime. Por duhet thënë se dy vitet e fundit sekuestrimet nga Spak janë rritur shumë dhe kjo është një shenjë positive”.
Për të kuptuar një shifër se sa para mund të jenë pastruar në këtë sektor, Beçi bën një llogaritje të thjeshtë.
“Të dhënat për sektorin e ndërtimit tregojnë se ai bashkë me aktivitetin e pasurive të patundshme zënë 15% të ekonomisë, ose 3.7 miliard euro. Psh në vitin 2023 për ndërtimin si sektor dhe për blerjet e banesave bankat kanë dhënë 847 milionë euro, 2.8 miliardë euro nuk dihet kanë dalë, kur dhe depozitat bankare janë në rritje. Pra thjeshtë fare ky 2.8 miliardësh logjikisht është prej trafiqeve e prej korrupsionit si dy veprimtari që nuk rrinë dot në këmbë pa njëra-tjetrën.”
Ndërkombëtarët: Në ndërtim pastrohen para
Raporti “Flukset financiare të paligjshme në Shqipëri, Kosovë dhe Maqedoninë e Veriut”, një publikim i “Nismës Globale kundër Krimit të Organizuar Ndërkufitar” (Global Initiative against Transnational Organized Crime) dhe i financuar nga projekti gjerman GIZ dhe Ministria e Jashtme Norvegjeze nxjerr në pah të dhëna tronditëse. Sipas këtij raporti rreth 60% e firmave të ndërtimit që kanë marrë leje në periudhën 2017-2019 në kryeqytet nuk justifikojnë burimet e tyre financiare. Vlerësohet se për këtë periudhë 3-vjeçare janë pastruar në ndërtim rreth 1.6 miliardë euro. Nga 141 kompani që kanë marrë leje ndërtimi për ndërtesa më të larta sesa 6 kate, 59% e tyre nuk kishin kapacitetet financiare për t’i përfunduar ato.
Edhe në raportin e fundit të DASH specifikohet se paratë e drogës pastrohen në sektorin e ndërtimit në Shqipëri. “Rrjetet kriminale shqiptare kanë qasje të drejtpërdrejtë tek prodhimi i kokainës në Amerikën e Jugut dhe rrjetet e trafikimit që e sjellin kokainën në Evropë dhe Mbretërinë e Bashkuar. Ata përdorin ekonominë shqiptare, veçanërisht sektorin e ndërtimit, për të pastruar të ardhurat dhe kontribuojnë në korrupsion”, thuhet ndër të tjera në raport.
