Gjatë një bashkëbisedimi me shqiptarë teksa zhvillonte vizitën në Shtetet e Bashkuara, kryetari i Partisë Demokratike, Sali Berisha, u ndal tek çmimet e apartamenteve në Tiranë.
“Një i ri duhet të punojë 100 vjet për të marrë një apartament, nëse e merr dot. Çmimi i metrit katror është një e treta e vendit me çmime më të larta në Europë”, deklaroi Berisha.
Berisha nuk përcaktoi në deklaratën e tij se cilit shtet apo qytet europian i referohej, ndërsa nuk sqaroi as nëse bëhej fjalë për çmimin mesatar të apartamenteve, banesat e reja apo çmimin maksimal të tregut. Kjo e bën të nevojshme një krahasim të të dhënave nga burime që përdorin tregues të njëjtë ose sa më të afërt.
Për të verifikuar këtë deklaratë, Faktoje.al krahasoi çmimin e apartamenteve në Tiranë me çmimin e banesave në tregun europian të identifikuar si më i shtrenjti në raportin e Deloitte Property Index 2025.
Sa kushton një metër katror në Tiranë?
Sipas të dhënave më të fundit të publikuara nga Keydata Albania, çmimi mesatar real i shitjes së apartamenteve në Tiranë në tremujorin e dytë të vitit 2026 ishte 2.116 euro për metër katror.
Rritja ka ndodhur që prej tremujorit të dytë të vitit 2025 dhe ka mbetur në këto nivele edhe në tremujorin e dytë të këtij viti.
Theksojmë se Faktoje iu referua të dhënave të Keydata pasi raportet e Bankës së Shqipërisë e matin ecurinë e çmimeve të banesave përmes Indeksit Fisher, i cili tregon ndryshimin e çmimeve të shitjeve faktike, dhe jo një çmim mesatar në euro për metër katror, i cili nevojitet për këtë krahasim.
Po tregu më i shtrenjtë në Europë?
Për krahasimin europian, Deloitte Property Index 2025 raporton se Luksemburgu është vendi më i shtrenjtë në Europë për të blerë një banesë të re, me një çmim mesatar prej 8.760 euro/m².
Kjo është shifra me të cilën Faktoje.al krahasoi çmimin e raportuar për Tiranën.
Nëse çmimi mesatar prej 2.116 euro/m² në Tiranë do të ishte një e treta e çmimit të Luksemburgut, sipas llogaritjeve ai do të duhej të ishte rreth: 2.920 euro/m².
Diferenca është 804 euro për metër katror.
I kthyer në përqindje, çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë përfaqëson 24.2% të çmimit mesatar të banesave në Luksemburg, dhe jo 33.3% sa çdo duhej të përfaqësonte nëse do të ishte një e treta.
E thënë ndryshe, çmimi në Tiranë është rreth 9.1 pikë përqindjeje më i ulët se raporti prej një të trete i pretenduar nga Berisha.
Për të arritur në pretendimin prej një të trete, çmimi i Tiranës do të duhej të ishte rreth 2.920 euro/m², ose rreth 38% më i lartë se shifra prej 2.116 euro/m² e raportuar nga Keydata.
Krahasimi duhet parë përtej çmimit
Sipas ekonomistit Ergis Sefa, një nga gabimet kryesore në krahasimin e çmimeve të banesave mes vendeve të ndryshme është vendosja e tyre “kokë më kokë”, pa marrë parasysh faktorët makroekonomikë dhe, mbi të gjitha, fuqinë blerëse të banorëve.
“Gabimi kryesor është krahasimi kokë më kokë pa konsideruar faktorët makroekonomikë të vendit si dhe, mbi të gjitha, fuqinë blerëse të atyre që u drejtohet oferta”, shpjegon Sefa.
Sipas tij, i njëjti çmim për metër katror mund të përbëjë një barrë krejt të ndryshme për qytetarët, në varësi të nivelit të të ardhurave.
“Supozojmë se kemi një çmim prej 2.500 euro/m² për apartament. Në një qytet ku të ardhurat mesatare janë rreth 950 euro/muaj dhe një qytet ku të ardhurat janë rreth 1.450 euro/muaj, pesha që ndjen qytetari nuk është e njëjtë, edhe pse çmimi i pronës është i njëjtë”, thotë ai.
Në rastin e Tiranës, Sefa argumenton se kjo është veçanërisht e rëndësishme, pasi çmimet e banesave duhen parë në raport me të ardhurat e banorëve dhe jo vetëm në raport me çmimet e tregjeve të tjera europiane.
“Çmimet e banesave duhen krahasuar me fuqinë blerëse të një vendi, si dhe me kërkesën agregate që vjen nga brenda ose nga jashtë”, shprehet Sefa.
Tirana nuk është më e shtrenjta, por rëndon më shumë
Përtej krahasimit nominal të çmimeve, Sefa vlerëson për Faktoje.al se Tirana mund të konsiderohet një treg me çmime të larta banesash pikërisht për shkak të raportit mes çmimit të pronës dhe të ardhurave të qytetarëve.
“Tirana nuk ka çmimet më të larta të pronave në Europë, por ka peshë të madhe mbi qytetarët krahasuar me vendet e tjera të BE-së”, thotë ai.
Sipas Sefës, çmimi i banesave duhet të shihet në raport me fuqinë blerëse të banorëve dhe me kërkesën që vjen si nga tregu vendas, ashtu edhe nga jashtë.
Në Tiranë, sipas tij, diferenca mes të ardhurave dhe çmimit të një metri katror është veçanërisht e ndjeshme.
“Në Tiranë, pothuaj në të gjitha zonat, çmimi i m2 është pothuaj dyfish më i lartë se paga mesatare a banorëve të qytetit. Paga mesatare është rreth 91.000 lek/muaj ndërsa blerja e një m2 banesë kushton shumë më tepër. Kjo e rendit Tiranën, sipas Eurostat në nivelin e qyteteve si Parisi apo Berlini”, shprehet Sefa, duke argumentuar se ky raport e bën barrën e blerjes së një banese në Tiranë të krahasueshme me atë të tregjeve shumë më të shtrenjta europiane.
Në këtë pikë, krahasimi me çmimin e Luksemburgut nuk tregon të gjithë panoramën.
Një apartament në Tiranë kushton mesatarisht më pak për metër katror se një banesë e re në Luksemburg, por të ardhurat e banorëve të dy tregjeve janë gjithashtu shumë të ndryshme.
Për këtë arsye, sipas Sefës, përballueshmëria e banesave është një tregues më domethënës sesa çmimi nominal i një metri katror.
Çfarë fshihet pas rritjes së çmimeve?
Ndërkohë, për rritjen e fortë të çmimeve në Tiranë, Sefa nuk e sheh koston e ndërtimit apo faktorët e kërkesës dhe ofertës si shpjegime të mjaftueshme.
“Rritja e kostos së ndërtimit si dhe faktorëve të tjerë makro e të kërkesë-ofertës nuk e justifikon rritjen galopante të çmimeve të pronave në vitet e fundit”, thotë ai.
Sefa i referohet edhe ndërhyrjes së Bankës së Shqipërisë në tregun e kredive hipotekore, e cila vendosi kufizime mbi kreditimin për blerjen e banesave, me efekte nga korriku 2025.
“Kjo vërehet që me vendimin e Këshillit Mbikqyrës së Bankës së Shqipërisë vitin e shkuar. Ky vendim vendosi kufizime, tavane, mbi kestin e kredisë hipotekore sidomos për individë me efekte që nga korriku i 2025. Kjo ishte shenjë e qartë se kemi të bëjmë me elementë të spekullimit financiar në tregun mobiliar”, tha ai.
Përfundim
Pretendimi i Sali Berishës se çmimi i metrit katror në Tiranë është “një e treta” e çmimit më të lartë të banesave në Europë nuk mbështetet nga të dhënat e disponueshme.
Edhe pse burimet përdorin tregues dhe metodologji jo tërësisht të njëjta, të dhënat e përdorura për këtë verifikim nuk e mbështesin raportin e pretenduar prej një të trete.
Për këtë arsye, Faktoje.al e vlerëson deklaratën e Berishës si të pavërtetë.
